Wer in einer Mietwohnung lebt, der muss jedes Jahr Betriebskosten zahlen. Diese werden in Form von monatlichen Vorauszahlungen auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen. Bei der jährlichen Abrechnung dieser Kosten kann es immer wieder zu Fehlern kommen. Daher solltest Du die Abrechnung der Betriebskosten genau überprüfen.
Betriebskostenabrechnung Definition
Dem Vermieter entstehen durch die Bewirtschaftung des Grundstücks und der an Dich vermieteten Wohnung über das Jahr verteilt verschiedene Kosten. Zu diesen Betriebskosten, die umgangssprachlich auch Nebenkosten genannt werden, gehören beispielsweise:
- Aufwendungen in Form öffentlicher Lasten (z. B. Grundsteuer)
- Wasserversorgung inklusive Abwasserentsorgung
- Aufwendungen für Warmwasserversorgung
- Aufwendungen für Heizung
- Gebühren für Müllentsorgung
- Kosten für Straßenreinigung
- Lohnkosten für Hauswart
- Kosten für die Pflege von Außenanlagen
- Aufwendungen für Satellitenschüssel oder Kabelanschluss
Kosten, an denen Dein Vermieter Dich nicht beteiligen darf, sind Aufwendungen für die Verwaltung und Instandhaltung. Diese sind nicht umlagefähig und er muss sie selbst tragen. Betriebskosten darf der Vermieter vom Mieter übrigens nur dann verlangen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde.
Betriebskostenabrechnung Nachzahlung
Wenn man zur Nettokaltmiete noch die Betriebskosten bzw. Nebenkosten hinzuaddiert, ergibt sich die Bruttowarmmiete. Je nach der im Mietvertrag festgelegten Höhe dieser Kosten zahlst du jährlich entweder zu viel oder zu wenig Betriebskosten. Dies zeigt die Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung, die Du vom Vermieter erhältst.
Ob Du eine Nachzahlung leisten musst, hängt von Deinem Verbrauch ab. Zudem spielen die Preise für Wasser sowie die Öl-, Gas- oder Stromkosten für die Heizung eine große Rolle. Hat Du beispielsweise monatlich 100 Euro für Betriebskosten gezahlt (was auf ein Jahr 1.200 Euro ergibt) und die tatsächlich entstandenen Kosten belaufen sich laut Nebenkostenabrechnung auf 1.350 Euro, kommt eine Nachzahlung von 150 Euro auf Dich zu. Damit Du nicht zu viel zahlst, solltest Du die Abrechnung immer genau prüfen.
Betriebskostenabrechnung prüfen
Untersuchungen haben ergeben, dass jedes Jahr ein nicht unerheblicher Teil der Nebenkostenabrechnungen nicht korrekt ist. Ein häufig vorkommender Fehler liegt schon in der nicht eingehaltenen Frist für die Erstellung und Zusendung der Abrechnung. Der Vermieter hat ab dem Ende des Abrechnungszeitraumes (dieser beträgt meist 12 Monate) genau ein Jahr Zeit, um Dir als Mieter die erstellte Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Wenn der Abrechnungszeitraum also das Kalenderjahr 2017 umfasste, dann musst Du die Abrechnung spätestens am 31. Dezember 2018 erhalten. Weitere Fehler bei einer solchen Abrechnung könnten sein:
- Verteilungsschlüssel ist falsch
- Grundsteuer zu hoch angesetzt
- Abweichungen vom Mietvertrag
- Abrechnungszeitraum ist falsch (maximal 12 Monate)
- Unvollständigkeit der Nebenkostenabrechnung
- Kosten für nicht umlagerfähige Nebenkosten
- Einmalkosten (nur regelmäßig anfallende Kosten sind umlagefähig)
- Reparaturkosten für Aufzüge
Hält übrigens der Vermieter die vorgeschriebene Frist nicht ein, so verfallen seine Ansprüche. Falls Du im Abrechnungszeitraum allerdings zu viel gezahlt hast, bleibt Dein Anspruch auf Erstattung trotzdem bestehen.
Betriebskostenabrechnung Widerspruch
Ist Dir die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zugestellt worden, dann hast Du vier Wochen Zeit, um sie zu prüfen, bevor Du eine eventuell ausstehende Nachzahlung leistest. Selbst bei einer fehlerhaften Abrechnung ist es ratsam, zunächst einmal unter Vorbehalt zu zahlen. Für einen Widerspruch bleiben Dir insgesamt 12 Monate Zeit. Am sichersten ist es, wenn Du den Widerspruch schriftlich formulierst und ihn dann per Einschreiben an den Vermieter sendest. Bitte ihn um eine Klärung bzw. eine Stellungnahme. In diesem Widerspruchsschreiben sollten alle von Dir entdeckten Fehler einzeln aufgelistet werden. Zudem ist es sinnvoll, auf den Vorbehalt hinzuweisen, unter dem Du eine eventuell ausstehende Nachzahlung leistest. Reagiert der Vermieter nicht, ist es ratsam, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.
Betriebskostenabrechnung Verjährung
Zunächst einmal gilt, dass die Forderungen des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung verfallen, wenn er die gesetzliche Frist für die Erstellung und Zusendung nicht eingehalten hat. Macht er darüber hinaus eine Forderung aus einer ordnungs- und fristgemäß zugestellten Abrechnung nicht innerhalb von drei Jahren geltend, ist die entsprechende Forderung verjährt und Du als Mieter musst nicht mehr zahlen. Die Verjährungsfrist beginnt allerdings nicht mit dem Datum der Zustellung, sondern mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes. Wenn Du also die Abrechnung für 2016 am 20. August 2017 erhalten hast, beginnt die Verjährungsfrist am 1. Januar 2017 und endet am 31. Dezember 2019.
Betriebskostenabrechnung Jobcenter
Wer auf Arbeitslosengeld II bzw. Hartz IV angewiesen ist, der kann die Nebenkostenabrechung seines Vermieters beim Jobcenter vorlegen. Dieses übernimmt neben der Kaltmiete auch die in der Abrechnung enthaltenen Kosten. Eine Ausnahme tritt ein, wenn die vom Amt übernommenen "angemessenen Kosten für Unterbringung und Heizung" überschritten werden und es zu einer Nachzahlung kommt. Hier wird genau geprüft, ob Du als Mieter eventuell zu großzügig mit Wasser und Heizung umgegangen bist.
Fazit
Als Mieter musst Du die Betriebskostenabrechnung nicht einfach hinnehmen. Du hast die Möglichkeit der Prüfung und kannst gegebenenfalls Widerspruch einlegen. Als Empfänger von Hartz IV übernimmt das Jobcenter die Betriebskosten, allerdings nur, wenn Du nicht zu verschwenderisch warst und so eine Nachzahlung provoziert hast.